Общее собрание собственников
Общее собрание собственников — это возможность совместно с управляющей компанией определять приоритеты в содержании и ремонте дома. Активное участие жителей помогает точнее понять ваши потребности и запросы.
В этом разделе мы простым языком рассказываем:
- Как правильно заполнять бланк решения собственника, чтобы его приняли.
- Какие вопросы нельзя решить без собрания собственников.
- Что изменилось в законах с 2025–2026 года в вопросе ОСС.
- И как теперь голосовать онлайн через Госуслуги.
Никакой сложной юридической лексики — только понятные инструкции, готовые шаблоны и ответы на вопросы, которые волнуют каждого собственника.
Что такое общее собрание собственников
Совместное решение вопросов управления домом
Общее собрание собственников — это главный орган управления домом.
Собственники жилых и нежилых помещений одновременно являются собственниками общедомового имущества. Владение, распоряжение таким имуществом и его использование происходит только на основании решений, принятых на общих собраниях собственников. Решения принимаются путем обсуждения вопросов повестки общего собрания в рамках компетенции ОСС.
Протокол общего собрания собственников дома является официальным документом.
Решения, принятые на общем собрании, обязательны для исполнения всеми собственниками (вне зависимости от того, принимали они участие в ОСС или нет), а также управляющей организацией.
Собственники жилых и нежилых помещений одновременно являются собственниками общедомового имущества. Владение, распоряжение таким имуществом и его использование происходит только на основании решений, принятых на общих собраниях собственников. Решения принимаются путем обсуждения вопросов повестки общего собрания в рамках компетенции ОСС.
Протокол общего собрания собственников дома является официальным документом.
Решения, принятые на общем собрании, обязательны для исполнения всеми собственниками (вне зависимости от того, принимали они участие в ОСС или нет), а также управляющей организацией.
Преимущества общих собраний
Общие собрания собственников обеспечивают прозрачность и законность решений, учитывая мнения всех, что способствует эффективному управлению и улучшению качества жизни.
- ПрозрачностьВсе решения и действия управляющей компании становятся более понятными и открытыми для собственников.
- ЗаконностьСоблюдаются все законодательные нормы и правила, что обеспечивает легитимность принимаемых решений.
- Учёт мнения каждого собственникаВаши интересы и пожелания учитываются при принятии решений, что способствует более эффективному управлению домом.
- Совместное определение приоритетовВместе с управляющей компанией вы можете определить наиболее важные направления в содержании и ремонте дома.
Процесс проведения общего собрания
В этом разделе мы подробно, шаг за шагом, разобрали весь процесс проведения общего собрания — от подготовки и уведомления собственников до подсчёта голосов и оформления протокола. Информация представлена простым и понятным языком, чтобы каждый житель мог участвовать в управлении своим домом грамотно и уверенно.
Подготовительный этап (обсуждение и планирование)
- Определение инициатора собрания (собственник, группа собственников, совет дома, УК).
- Формирование повестки собрания, сбор вопросов для ее формирования с инициативной группой.
- Определение даты, времени и места проведения собрания.
- Формулировка вопросов для повестки дня (чётко и однозначно, с возможностью ответа «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ»).
- Обсуждение повестки с советом дома (если он избран).
- Сбор необходимых обосновывающих документов (сметы, проекты, расчёты).
Организационный этап (подготовка документов)
- Подготовка бланков решения собственников для голосования (с указанием ФИО, адреса, площади, СНИЛС, повестки и вариантов голосования).
- Подготовка уведомления о проведении собрания (содержит дату, время, место, повестку и порядок ознакомления с материалами).
- Размещение сообщения о собрании в ГИС ЖКХ (обязательно, система присваивает УИН для будущего протокола).
- Направление уведомлений собственникам (через ГИС ЖКХ, Госуслуги, доски объявлений, почтовые ящики, домовые чаты) не позднее чем за 10 дней до собрания (или начала голосования).
- Организация места для приёма бланков.
Проведение собрания
1. Проведение очной части
- собственники собираются в назначенное время и месте для обсуждения вопросов повестки дня;
- на очной части голосование не проводится (все решения оформляются письменно);
- участники могут задавать вопросы по вопросам повестки;
- по итогам обсуждения собственники заполняют бланки решений и сдают их на месте.
- собственники, не сдавшие бланк на очной части, передают их инициатору собрания до установленной даты, указанной в уведомлении;
- дата окончания приёма бланков решений собственников обязательно фиксируется в сообщении о проведении собрания;
- бланки, полученные после этой даты, не учитываются.
Подсчёт голосов и оформление протокола
- Проверка бланков на действительность (наличие подписи, СНИЛС, правильность заполнения).
- Подсчёт голосов по каждому вопросу (с учётом площади помещений).
- Проверка наличия кворума.
- Оформление протокола собрания (с указанием УИН, даты, места, повестки, результатов голосования и принятых решений).
- Подписание протокола председателем и секретарём (или членами счётной комиссии).
Размещение и передача документов
- Размещение протокола и решений в ГИС ЖКХ (в течение 5 дней после получения документов).
- Направление копий протокола и решений в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для хранения.
- Информирование собственников о принятых решениях (через ГИС ЖКХ, Госуслуги, доски объявлений).
- Хранение всех документов (уведомлений, бланков, протоколов) в течение 3 лет.
Исполнение решений и контроль
- УК или ТСЖ обязаны исполнять решения, принятые на общем собрании собственников.
- Совет дома и инициативная группа контролируют исполнение решений.
- В случае неисполнения направляется письменная претензия в УК, жалоба в ГЖИ, прокуратуру или суд.
Изменения в законах с 2025–2026 года в вопросе ОСС
Теперь сообщение о проведении любого собрания (очного, заочного или очно-заочного) обязательно размещается в ГИС ЖКХ. После этого система автоматически направляет собственнику в личный кабинет на Госуслугах три уведомления: за 10 дней до собрания, о его начале и об итогах голосования. Такое уведомление считается официальным — вы получили его, как только зашли в личный кабинет. Бумажные объявления на подъездах остаются, но теперь есть гарантия, что вы точно узнаете о собрании вовремя.
(Основание: ч. 4, 4.1 ст. 45 ЖК РФ в ред. Федерального закона № 463-ФЗ от 13.12.2024)
(Основание: ч. 4, 4.1 ст. 45 ЖК РФ в ред. Федерального закона № 463-ФЗ от 13.12.2024)
Раньше, чтобы собрать соседей для решения важного вопроса, нужно было лично обходить квартиры и собирать подписи. Теперь любой собственник может создать коллективную заявку в мобильном приложении «Госуслуги.Дом», сформулировать вопросы для повестки и отправить заявку в управляющую организацию. Если к заявке присоединятся собственники, владеющие не менее 10% голосов (то есть суммарная площадь их квартир составляет не менее 10% от общей площади дома), УК обязана провести собрание с этой повесткой в течение 45 дней.
(Основание: ч. 6 ст. 45 ЖК РФ в ред. Федерального закона № 463-ФЗ от 13.12.2024)
(Основание: ч. 6 ст. 45 ЖК РФ в ред. Федерального закона № 463-ФЗ от 13.12.2024)
Если раньше некоторые дома использовали для онлайн-голосования разные коммерческие приложения и сайты, то с 1 марта 2025 года это запрещено. Проводить собрания в заочной форме с использованием электронных систем можно только через ГИС ЖКХ или региональные порталы государственных услуг. Все голосования в других системах, начатые после этой даты, считаются недействительными. Для жителей это плюс: не нужно разбираться в десятке разных сервисов, достаточно одного аккаунта на Госуслугах.
(Основание: Федеральный закон № 463-ФЗ от 13.12.2024)
(Основание: Федеральный закон № 463-ФЗ от 13.12.2024)
Если вы голосуете не через интернет, а заполняете бумажный бланк решения (бюллетень), с 1 сентября 2025 года в нем обязательно нужно указывать СНИЛС. Это требование ввели, чтобы надежнее идентифицировать собственника и избежать подделок. Раньше СНИЛС требовали только при онлайн-голосовании, теперь правило едино для всех форм. Проверьте, чтобы в вашем бланке было поле для СНИЛС, и не забывайте его заполнять — иначе ваш голос могут не засчитать.
(Основание: пп. «е» п. 17 Требований к протоколу ОСС, утв. Приказом Минстроя № 266/пр от 30.04.2025)
(Основание: пп. «е» п. 17 Требований к протоколу ОСС, утв. Приказом Минстроя № 266/пр от 30.04.2025)
Теперь у каждого протокола собрания есть уникальный идентификационный номер (УИН), который автоматически присваивается в ГИС ЖКХ еще на этапе создания сообщения о собрании. Этот номер и становится номером протокола. Для жителей это означает, что любое собрание теперь «засвечено» в государственной системе с самого начала — подделать протокол или провести собрание задним числом стало практически невозможно. Все решения становятся прозрачнее.
(Основание: п. 7 Требований к протоколу ОСС, утв. Приказом Минстроя № 266/пр от 30.04.2025
(Основание: п. 7 Требований к протоколу ОСС, утв. Приказом Минстроя № 266/пр от 30.04.2025
С 1 сентября 2026 года вступают в силу новые правила для Совета многоквартирного дома. Во-первых, протокол об избрании членов Совета теперь будут подписывать не только инициаторы, но и все выбранные члены Совета — так у них будет больше ответственности. Во-вторых, на общем собрании собственники смогут принять решение, что председатель Совета может действовать только совместно с остальными членами Совета, а не единолично. Это защитит дом от ситуаций, когда председатель не ответственно относится к своим обязанностям.
(Основание: ч. 4.1, 8.2 ст. 161.1 ЖК РФ в ред. Федерального закона № 529-ФЗ от 29.12.2025)
(Основание: ч. 4.1, 8.2 ст. 161.1 ЖК РФ в ред. Федерального закона № 529-ФЗ от 29.12.2025)
| Как правильно заполнить бланк решения собственника Бланк решения собственника — это официальный документ, с помощью которого собственники голосуют на общем собрании. Он используется при заочном и очно-заочном голосовании — то есть в тех случаях, когда решение принимается без личного присутствия на общей встрече. Инструкция заполнения бланка решения От того, насколько правильно заполнен бланк, зависит, будет ли ваш голос учтен при подсчете. Ошибки в оформлении — одна из самых частых причин, по которой голоса признают недействительными. В результате решение могут принять без учета вашего мнения. Чтобы этого не произошло, важно соблюдать несколько простых правил:
|
Как голосовать в ГИС ЖКХ
Как голосовать в Госуслуги Дом
Часто задаваемые вопросы
Общее собрание собственников – это форма участия собственников помещений в многоквартирном доме в решении вопросов, связанных с управлением домом, его содержанием и ремонтом.
По закону общее собрание собственников (ОСС) обязательно проводится не реже одного раза в год. Это требование закреплено в статье 45 Жилищного кодекса РФ. Обычно такое годовое собрание организуют в течение второго квартала года, который следует за отчётным.
При этом максимальное количество собраний законом не ограничено. Помимо ежегодного, собственники могут созывать внеочередные собрания — когда возникает срочная необходимость решить какой-то вопрос (например, поменять способ управления домом, утвердить крупный ремонт, решить вопрос с использованием общего имущества). Инициатором такого внеочередного собрания может выступить любой собственник, управляющая организация, ТСЖ, ЖСК или в отдельных случаях — орган местного самоуправления.
При этом максимальное количество собраний законом не ограничено. Помимо ежегодного, собственники могут созывать внеочередные собрания — когда возникает срочная необходимость решить какой-то вопрос (например, поменять способ управления домом, утвердить крупный ремонт, решить вопрос с использованием общего имущества). Инициатором такого внеочередного собрания может выступить любой собственник, управляющая организация, ТСЖ, ЖСК или в отдельных случаях — орган местного самоуправления.
На общее собрание собственников можно выносить вопросы, связанные с управлением домом, его содержанием, ремонтом, благоустройством территории и другими важными аспектами жизни дома.
В общем собрании собственников могут принимать участие все собственники помещений в многоквартирном доме.
Совет многоквартирного дома — это выборный орган управления, который представляет интересы собственников и осуществляет контроль за деятельностью управляющей компании]. В своей работе совет руководствуется статьёй 161.1 Жилищного кодекса РФ
Совет многоквартирного дома обязан выполнять следующие функции:
1. Обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников
Совет следит за тем, чтобы все решения, принятые на общем собрании жильцов, были реализованы.
2. Выносить на общее собрание предложения по ключевым вопросам
Совет инициирует обсуждение на собрании вопросов о:
Совет готовит и доводит до жильцов предложения по планированию управления домом, организации содержания и ремонта общего имущества.
4. Давать заключение по проектам договоров
До того как проект договора будет вынесен на общее собрание, совет обязан предоставить собственникам своё заключение по его условиям. Если в доме избрана комиссия по оценке проектов договоров, заключение даётся совместно с ней.
5. Осуществлять контроль за качеством услуг и работ
Совет контролирует:
Ежегодно совет представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчёт о проделанной работе.
7. Принимать решения о текущем ремонте (при наличии полномочий)
Если общее собрание собственников приняло соответствующее решение, совет может самостоятельно принимать решения о проведении текущего ремонта общего имущества
1. Обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников
Совет следит за тем, чтобы все решения, принятые на общем собрании жильцов, были реализованы.
2. Выносить на общее собрание предложения по ключевым вопросам
Совет инициирует обсуждение на собрании вопросов о:
- порядке пользования общим имуществом (включая земельный участок под домом);
- планировании и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
- порядке обсуждения проектов договоров, которые заключаются собственниками в отношении общего имущества и коммунальных услуг.
Совет готовит и доводит до жильцов предложения по планированию управления домом, организации содержания и ремонта общего имущества.
4. Давать заключение по проектам договоров
До того как проект договора будет вынесен на общее собрание, совет обязан предоставить собственникам своё заключение по его условиям. Если в доме избрана комиссия по оценке проектов договоров, заключение даётся совместно с ней.
5. Осуществлять контроль за качеством услуг и работ
Совет контролирует:
- оказание услуг и выполнение работ по управлению домом;
- содержание и ремонт общего имущества;
- качество предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений.
Ежегодно совет представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчёт о проделанной работе.
7. Принимать решения о текущем ремонте (при наличии полномочий)
Если общее собрание собственников приняло соответствующее решение, совет может самостоятельно принимать решения о проведении текущего ремонта общего имущества
Председатель совета избирается из числа членов совета на общем собрании собственников и подотчётен этому собранию.
Полномочия председателя (ст. 161.1 ЖК РФ):
Полномочия председателя (ст. 161.1 ЖК РФ):
- Ведёт переговоры об условиях договора управления домом (до его заключения на общем собрании).
- Доводит до общего собрания результаты этих переговоров.
- Подписывает акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества (на основании доверенности от собственников).
- Может обращаться в суд по вопросам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (на основании доверенностей от собственников).
